깡통전세 신축빌라 전세사기 유형 안당하는법 총정리 2023년 4월

깡통전세 전세사기와 신축빌라 전세사기 등 다양한 전세사기가 판을 치고 있는 와중에 어떤 종류의 전세사기들이 있는지 총정리를 해보려고 합니다. 이 글을 통해 전세사기 유형과 전세사기 안당하는법도 알아가시면서 도움 얻어가시길 바랍니다.

깡통전세 신축빌라 전세사기 유형 및 전세사기 안당하는법 총정리

2022년에 들어서면서 깡통전세 전세사기의 위험성이 수면 위로 올라오며, 2023년 4월 현재 엄청난 심각성을 보여주고 있다. 수많은 임차인들은 겁이 질려 집도 못하는 상황까지 직면한 상황이다.


이런 상황에서 전세사기를 당하지 않기 위해 전세사기란 무엇인지 정확히 알고 가야한다고 생각해 이번 글을 기획하게 되었다. 이번 글 하나로 전세사기에 대해 완벽히 숙지 후, 안전한 부동산 거래를 하길 바란다.


혹시 청년버팀목전세대출에 관해 궁금한 분은 ‘청년버팀목전세대출 후기 무소득 대학생 은행 가심사 2023년 4월‘ 글을 참고해보시길 바랍니다.

깡통전세란?

가장 먼저 깡통전세가 무슨 뜻인지 모를 분들을 위해 그 뜻부터 알아보겠습니다. 뜻은 간단합니다.


임차인이 전세로 입주하고자 하는 집의 시세인 매매가 대비 전세가가 지나치게 높은 경우를 말합니다.


예를 들어, 화곡동에 입주를 하려는 빌라의 전세가 1억 9천만원입니다. 그런데 해당 집의 매매가 시세가 1억 8천인 것입니다. 이런 경우 사실상 서류상 주인만 임대인인 것인 수준이니 이를 깡통전세라 하는 것입니다.

소위 말하는 무자본 갭투자가 가능해지는 것이죠. 전세 세입자가 해당 집을 사는데 드는 금액 이상을 전세자금으로 납부해주니 그 돈으로 집을 사고도 돈이 남으니깐요.


전세가율이란 개념이 있는데, 바로 ‘전세가/매매가’ 입니다. 위 예시의 경우 전세가가 더 높아 전세가율이 100%가 넘는 것이죠. 이 수치가 의미하는건 바로 전세가가 매매가보다 높다는 것입니다.


그리고 시중에선 현재 전세가율 90%가 넘어가면 깡통전세 위험이 있다고 이야기하고 있습니다.

전세사기 유형 및 안당하는법

전세사기 종류는 정말 다양해지고, 복잡해지고 있는데요. 오늘 제가 전세집 구하는 과정에서 알게된 모든 전세사기와 안당하는법에 대해 말씀드리겠습니다.


하나씩 설명드릴테니 천천히 쫓아오시길 바랍니다.



1. 대항력 효력일자를 이용한 사기


가장 대표적인 전세사기 방법이다. 이제 막 집을 구하거나 등기절차에 대해 잘 모르는 임차인을 노려서 사기를 치는 방식이나, 요즘엔 대부분 해당 사기에 대해 알고 있어 공인중개사가 먼저 특약을 넣어주겠다 많이 말한다.


그래서 해당 사기가 이뤄질 경우는 거의 없으나, 혹시 모르니 제대로 알고 가자.


우리는 입주하게 될 집의 부동산 등기부등본에 가장 우선적으로 이름이 들어가야 한다. 이름을 넣기 위해 ‘확정일자’와 ‘전입일자’를 둘 다 꼭 받아야 한다. 그런데 이름만 넣는 것이 아닌, 가장 우선적으로 들어가야 한다.


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이를 위해 등기부등본 상에 나의 이름이 들어갈 위치보다 앞서 다른 조항이 있으면 안된다. 특히 가압류, 차입 등 대출 관련에 대한 내용이 들어가면 안된다. 해당 사항이 있다면 반드시 위 조항들을 ‘말소’를 받아낸 후 계약을 진행해야 한다.

대항력에 대해 궁금하신 분은 조금 긴 영상이지만, 차근차근 배워보실 때 대항력 및 부동산 등기부등본을 어떻게 읽으실 수 있는지 한 방에 이해가 될 것이다. 그러니 ‘대항력 관련 영상‘을 눌러 봐보시길 바란다.



본론으로 돌아와, 전부 확인했음에도 문제가 없이 확정일자와 전입일자를 받아 전세계약을 진행했다고 해도 문제가 될 수 있다는 것이다.


왜냐하면 법적으로 우리가 계약일 당일에 전입일자와 확정일자를 받아도 당일 00시부터 효력이 발생되기 때문이다. 즉, 하루가 넘어가는 시점부터 효력이 생긴다는 것이다.


이 틈을 공략해 사기꾼들은 그 사이에 등본에 다양한 가압류 및 차입을 넣고, 도망을 치는 것이다. 우리는 이미 계약을 진행했는데 하룻밤 사이에 내가 대항력을 갖추기도 전에 전세집에 나보다 먼저 은행이 우선변제권자가 되어 버린 것이다.


즉, 이 집이 경매로 넘어가면 가장 먼저 돈을 받는 주체가 은행이 된 것이다.


이러한 사기를 막기 위해 전세계약을 할 때 반드시 넣어야 할 특약 조항이 있다. 그것은 바로 아래와 같다.



‘임대인은 임대차 보증금의 잔금을 지급 받을 때로부터 N 일이 경과할 때까지 임대차 목적물을 제 3자에게 매도하거나 임대차 목적물에 근저당권 등 새로운 권리를 설정할 수 없으며, 이를 위반할 경우 일체의 손해를 배상해야 한다.’



위처럼 특약 문구를 넣을 경우 대출이 나와 잔금을 입금한 후 임차인이 전입일자와 확정일자를 받는 동안 등기부등본 상에 어떤 조항도 건드릴 수 없게 되는 것이다. 여기서 N일은 최소 5일에서 최대 계약기간 내내 설정할 수도 있다.


이렇게 간단한 특약 문구 하나로 전세사기 유형 1가지를 막을 수 있는 것이다. 물론 이 기간이 지날 때까지 전입일자와 확정일자를 임차인이 안받는다면 무용지물이다.

2. 무자본 갭투자 사기

무자본 갭 투자가 무엇인지 앞서 깡통전세에 대해 말하면서 설명했었다. 무자본 갭투자란 임차인의 전세금을 자본으로 삼아 자신의 현금을 최소한으로 사용해 투자하고자 하는 부동산을 매매하는 방식이다.


그러나 여기서 문제는 부동산 가격이 오르지 못하거나, 이후 세입자가 안 구해지는 경우다. 이 자체 투자 방식에 문제 소지가 없다고 해도 피해를 보는건 임차인이다.


내가 2년의 전세 계약 시기가 끝나고 보증금을 돌려받으려는 시점에서 무자본 갭투자를 했던 임대인은 돈이 어디 있을까? 당연히 이 빌라를 사는데 전부 넣었을 것이다.


즉, 임차인은 새로운 세입자를 못 구한다면 보증금을 줄 돈이 없다.


그렇기에 자연스럽게 해당 매물은 경매로 넘어가게 되는데, 만약 빌라의 시세가 오르지 못했다면 해당 매물이 경매로 넘어가도 전세 세입자는 전세금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다.

그래서 깡통전세를 조심하라고 하는 것이다. 하지만 진짜 악독한 전세사기범들은 온전히 못 돌려받는 선에서 끝나는 것이 아니다.


고의적으로 노숙자와 같이 국가 세금 체납이 많이 밀린 사람을 고용해 계약이 만료되고, 대출금(임차인의 보증금)이 들어왔을 때 소유권을 고용된 노숙자에게 넘겨버린 후, 대출금을 들고 도망치는 것이다.


그러면 자연스럽게 명의 이전된 집주인의 세금 문제로 인해 집은 압류가 걸려 경매로 넘어가버리고, 임차인은 집 주인의 세금 문제에 대한 돈이 전부 지워지기 전까지 한 푼도 못받는다.


이것이 기획 사기이다. 최근 화두가 되고 있던 빌라왕 사기가 이런 형태로 수 백 건을 돌려막아가며 진행했고, 한 방에 터져 현재 언론에 보도가 되고 있는 것이다.


해당 사기를 막기 위해선 앞서 설명한 대항력을 잘 받아둬야 하며, 임대인의 세금 체납사실 등을 확인해야 한다.


또 소유권 이전이 되는 경우를 방지하기 위해 임대차 계약 2년간 소유권 이전에 대한 권리 변경 같은 내용이 등본 상에 변경이 없도록 특약을 넣는 것도 방법이다.


하지만 이런 계약은 쉽지 않을 수 있다. 왜냐하면 집주인이 집을 파는건 자유이기 때문이다. 따라서 반드시 ‘전세보증보험’을 들고, 2 – 3주마다 등본을 떼보는 습관을 들여서 집주인이 바뀌었을 때마다 보증보험사에 알리는 습관을 들이면 좋다.


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실제로 전세보증보험만 들면 된다고 생각하는 임차인들이 많은데 명의가 바뀌게 되는 것과 같은 내용을 보증보험사에 알리지 않아 보증금 반환 거부가 되었던 사례도 있으니 이 점을 꼭 알아야 한다.

3. 신탁사기

전세 계약을 하려는데 등기부등본에 위처럼 ‘신탁’이라고 적혀있는 경우가 있다면 일단은 계약을 하지 말라고 하고 싶다.


왜냐하면 알아야 할 내용이 무척 많고, 복잡해진다.


간략히만 설명하면, 신탁자로 소유권이전이 되어있는 등본의 경우 ‘신탁원부’를 보면 더욱 명확한 권리관계가 명시되어 있다.


‘수탁자’, ‘위탁자’, ‘수익자’ 등 말이다.


우리는 대게 임대인이라고 말하는 일반 개인과 계약을 하지만, 등본 상에 신탁이 되어 있는 경우는 신탁원부 상의 ‘수탁자’가 권리상의 현 주인이다.


그렇기에 임대인과 계약을 해도 소용이 없다. 수탁자의 동의서가 있어야 한다. 수탁자가 동의해주지 않은 임대차계약서는 법적 효력이 전혀 없기 때문에 아무것도 모르고 계약을 진행하면 사기 당하기 딱 좋은 것이다.


그렇기에 이런저런 권리관계를 따지기 복잡하고, 어렵다면 신탁 조항이 적힌 등본은 계약을 안하는걸 추천한다.


여기까지 전세사기 유형과 전세사기 안당하는법에 대해 알아봤다. 그러나 아직 한 가지 더 남았는데, 이번에 전세집을 알아보는 과정에서 알게된 유형이다.


마지막으로 한 가지만 더 알아보도록 하자.

신축빌라 전세사기

마지막으로 신축빌라 전세사기의 경우를 알아보자.


이 경우는 소위말하는 ‘이자지원’을 해주는 전세사기다. 신축빌라는 빌라가 지어진 이후 한 번도 거래가 이뤄지지 않았기 때문에 명확한 거래 시세가 존재하지 않는다.


이 점을 악용해 공시지가 및 매매가를 부풀려 세입자에게 높은 전세가를 부르는 것이다.


다만, 이렇게 높은 전세가만 강요하면 어떤 세입자도 안 들어올 것을 알기 때문에 높은 전세금의 대출을 받게끔 도와주고, 심지어 그 대출에 대한 이자도 지원해준다고 꼬십니다.


예를 들어, 주변 3 ~ 4년된 빌라의 시세가 2억에서 2억 5천 정도인데, 신축빌라라는 이유로 매매가를 3억 9천을 받고, 전세가를 3억 5천 정도를 받습니다.


그리고 3억 5천에 대한 대출 상품도 알아봐줍니다. 특히 ‘안심전세’라는 대출 상품을 알아봐줌으로써 보증보험의 가입을 강조하고, 어차피 당신의 보증금은 안전하며 동시에 이자도 지원받으니 엄청 좋은 조건이라 하죠.

안심전세로 대출을 받게 되면 90%까지 받을 수 있는데, 3억 1500까지 대출을 4.5%로 받게 되는 것입니다. 그러면 1달 이자가 약 120만원이 나오고, 계약 기간 2년간 2800 만원이 나옵니다.


그런데 여기서 잔금 직후 일시급으로 2800만원을 지급해준다고 하죠. 즉, 당신이 이 집에 살아가는데 드는 2년간 비용을 전부 지급해준다는 것입니다.


이러한 감언이설로 세입자를 꼬셔서 끌어들이며, 계약을 시켜버리는 것이다. 지금 당장은 문제가 없어보일 수 있지만 정말 문제는 2년 뒤이다.


2년 뒤에 이 높은 전세가에 입주할 세입자를 못하게 된다면 전세보증보험을 가입했기에 상관없냐고 생각할 수 있다. 하지만 전세보증보험 지급이 미뤄지게 되거나 반환 거부가 되는 경우는 스스로 책임을 져야 한다.


그렇기에 이런 경우까지 고려한다면 매우 불안한 2년이 될 수도 있다.


따라서 신축빌라에 신탁거래 그리고 이자지원까지 겹치는 거래는 아무리 거래조건이 완벽해 보여도 거르는 것이 좋다.

요약