대항력 있는 임차인은 뭐가 좋을까, 오랑우탄도 바로 이해 가능

대항력 있는 임차인은 뭐가 좋을까, 정말 다양한 권리가 주어지지만 이건 기본 중의 기본이다. 주어지기에 좋다고 할 것이 아닌, 임차인이라면 반드시 갖춰야 할 조건이기에 대항력은 반드시 갖춰야 한다. 오늘 왜 대항력 있는 임차인이 뭐가 좋고, 왜 반드시 갖춰야 하는지 하나씩 살펴보자.

대항력 있는 임차인은 좋은게 아닌 필수

대항력이 있는 임차인은 좋은 것이 아닌 필수다. 그 이유는 대항력이 있는 임차인에겐 ‘우선변제권’과 ‘최우선변제권’이 주어지는데 이것이 말 그대로 ‘변제권’이다.


마치 단어만 들어보면, 변제권만 주어지면 내 보증금은 떼일 상황이 전혀 없을 것 같아 대항력만 갖추면 될 것 같아보인다. 그러나 충분히 보증금을 전부 회수하지 못하는 상황이 나타날 수 있다.

그런 면에서 깡통전세 사기에 관해 궁금한 사람은 ‘깡통전세 신축빌라 전세사기 유형 안당하는법 2023년 4월’ 을 참고하시길 바란다.


이처럼 보증금이 떼일 수도 있는 상황이지만, 한 푼도 못받고 속수무책으로 당하는 경우는 막아야 하기 때문에 대항력을 갖춰놓는 것이다. 그렇기에 대항력 있는 임차인은 ‘좋은 것’이 아닌 ‘필수’이다.


지금부터 조금 더 자세히 알아보자.

대항력 있는 임차인이란?

대항력 있는 임차인이란, 앞서 설명한 것처럼 ‘대항력‘을 갖춤으로써 ‘우선변제권‘과 ‘최우선변제권‘이란 권리를 얻게 되는 것이다.


여기서 말하는 대항력이란, 세입자가 주인에게 보증금을 돌려받기 전까지는 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말한다.


조금 더 상세히 설명하자면, 임대인(집주인)이나 매수자(새로바뀐 주인)에게 계약기간의 보장과 계약기간 종료 후 보증금을 반환 요구할 수 있다.

예를 들어, 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가 새로운 집 주인이 이 집을 매수하게 될 때에도 권리분석이란 것을 하는데, 이 때 기존에 있는 세입자(입주한 나)가 대항력을 갖추고 있다면 해당 집의 보증금 만큼을 경매 입찰 금액에서 제외해준다.


왜냐하면 대항력 있는 세입자에겐 보증금을 지급해줘야하기 때문이다. 그렇기에 기존 경매 매물의 시세에서 보증금만큼을 제외하고 지급해주는 것이다.


보통 이사 후 전입신고를 하지만 전입신고를 하지 않을 경우에는 전세계약에 대한 권리를 주장하기가 어렵다.


따라서 전세계약기간 중 집이 경매나 공매로 소유권이 넘어가는 경우 세입자가 이곳에 거주중이라는 임차권을 주장할 수단이 없기 때문에 이를 주장하기 위해선 대항력이 매우매우 중요하다고 할 수 있다.

대항력 조건

대항력을 갖추기 위한 조건은 4가지를 갖춰야 한다.


1. 실거주(이사를 통한 입주)

2. 전입신고(주소지등록)

3. 확정일자

4. 내가 전입신고를 넣는 일자 기준보다 앞서 등기 상에 권리가 없어야함. (집주인이 대출, 압류 등 해당 집을 통해 특정 권리가 생기기 전에 깨끗한 상태에서 내가 전입신고 + 확정일자를 받아야함)


이 세 가지를 갖추면 집이 경매로 넘어가도 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생긴다. (다만, 깡통전세의 경우에는 예외가 될 수 있다. 그렇기에 앞서 말한 ‘깡통전세 신축빌라 전세사기 유형 안당하는법 2023년 4월’ 글을 꼭 참고해보길 바란다.)


주의할 것은 위 3가지 조건이 계속해서 유지가 되고 있을 때만 대항력이 갖춰져 있고, 보호를 받을 수 있다는 것이다. (참고로 전입신고 및 확정일자 간단하게 받는법이 궁금하시다면 아래 링크 글로 확인해보시길 바랍니다.)


‘전입신고 인터넷으로 하는법 및 확정일자 인터넷 받는법, 너무 쉬움 주의 2023년 4월’ 글 바로가기

내가 살고 있음에도 혹은 계약이 만료가 되었다는 이유로 보증금을 받지 못했는데도 주소를 이전하거나 보증금액에 변동이 생겨 전세계약서의 변화가 발생한다면 앞서 말한 3가지 조건이 유지가 안되기 때문에 대항력을 잃게된다.


전입신고는 처음 이사할 때 한 번 했으면 내 보증금을 돌려받기 전까진 그대로 유지해야 한다. 보통 2년 계약 후 자동갱신이 되는 경우도 있는데 이 때 보증금을 높여달라고 한다면 전세계약서를 재차 작성 후 다시 전입신고와 확정일자를 변경된 계약서를 기준으로 진행해야 한다.


다만, 여기서도 재차 변경된 계약서를 통한 전입신고 및 확정일자를 받을 때 등기를 떼보고, 나보다 선순위로 권리를 가진 무언가가 없는 상태인지 반드시 확인해야 한다.


융자(대출)이나 가압류 등이 이전 대항력을 갖출 때에는 없었는데, 새롭게 계약서를 갱신하고 전입신고 및 확정일자도 다시 받으려고 보니 융자와 가압류와 같은 권리가 내 후순위에 생겼다면, 현재 대항력을 지우고 새롭게 갱신할 때 해당 권리들보다 내가 후순위로 들어가면서 등기가 업데이트 되기 때문에 설령 전입신고 및 확정일자를 받는다고 해도 대항력을 못 갖추게 된다.

반대로 대항력을 갖춘 집에서 계약이 끝나지 않은 시점에 집을 옮겨야 할 수도 있습니다. 이런 경우에는 짐을 전부 옮기지 않고, 일부 살림을 두어 살고 있는 집임을 표시해야 합니다.


왜냐하면 아직 보증금을 다 받지 못했기 때문입니다. 당연히 주소 이전도 해서는 안됩니다. 그리고 사정상 짐을 다 옮겨야 하는 경우에는 ‘임차권 등기명령’을 신청해야 합니다.


‘임차권 등기명령’을 신청하는 방법이 궁금하시면, ‘임차권 등기명령 인터넷 신청 후기 2023년 5월‘ 글을 통해 확인해보시길 바랍니다. (만약을 대비해 알아두시면 분명 도움되실 것입니다.)


임차권 등기명령에 관한 내용을 간단히 설명하자면 등기상에 임차인 권리가 표시되는 것이므로 짐을 다 옮기고 이사를 가도 임차인인 나의 권리가 해당 집에 살아있게 되는 것이다. 그러니 짐을 옮겨도 기존 권리인 대항력을 주장할 수 있게 되는 것이다.

대항력 우선변제권과 최우선변제권

마지막으로 대항력 있는 임차인이 받게되는 권리인 ‘우선변제권’과 ‘최우선변제권’에 대한 이야기를 해보겠다.


우선변제권은 앞서 설명한 것처럼 나보다 선순위로 변제권을 갖고 있는 사람이 있는 경우에는 발생 효력이 없다. 즉, 전입신고 및 확정일자를 갖췄더라도 우선변제권이 발생하지 않는다.

왜냐하면, 애초에 대항력을 갖췄다는 것이 나보다 선순위 변제권을 가진 권리자가 등기상에 존재하지 않은 상태에서 전입신고 및 확정일자를 받는 것이라고 했기 때문이다.


만약 내가 등기 상에 어떤 선순위 변제권을 가진 권리자가 없는 상태에서 전입신고 및 확정일자를 받게 된다면 이 때 대항력을 갖췄다고 하며, 동시에 우선변제권을 갖게 되는 것이다.


즉, 경매로 넘어가도 나의 보증금을 우선적으로 변제 받을 수 있는 권리 말이다. (다시 한 번 말하지만, 깡통전세의 경우에는 예외가 될 수 있다.)


그러나 여기서 ‘대항력 최우선변제권’은 조금 다르다.

내가 전입신고 및 확정일자를 앞선 선순위 채권자가 있음에도 불구하고 받은 경우 보증금의 전부는 아니여도 ‘일부’를 우선변제권자가 아님에도 전입신고 및 확정일자를 받았다는 이유만으로 보호해주는 것이다.


그러나 말 그대로 보증금을 일부만 변제권을 갖게 되는 것이기에 아무것도 모르고 전입을 했다가 된통 사기를 당한 입장에서 최소한 만큼만 얻어갈 수 있는 부분이라고 보면 된다.


너무 사기가 많고, 사건 사고가 많은 부동산 임대 시장에서 정부에서 임차인을 일부라도 보호해주기 위해 만든 제도라고 보면된다.


보증해주는 최우선보증금의 액수를 보면 아래와 같다.

+ 여기에 추가로 2021년 5월 11일 개정된 내용은 아래와 같다.

대상지역	소액보증금 범위	최우선 변제금 범위
서울특별시	1억 5천만원	5천만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 3천만원	4천 300만원
광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7천만원	2천 300만원
그 밖의 지역	6천만원	2천만원