부동산 역전세로 인해 점점 난리가 나고 있는 요즘인데요. 이럴 때일수록 역전세에 관해 자세히 알아야 합니다. 오늘은 역전세 뜻 역전세 해결 방안 그리고 깡통전세와 차이점에 대해 이야기를 해보도록 하겠습니다.
역전세 뜻 해결 방안 제대로 알고가자.
역전세 뜻, 깡통전세 차이, 해결 방안 등 이 글을 통해 제대로 알고 가셔서 현재 거주 중인 전세가 문제 없는지 혹은 새롭게 들어갈 전세에 문제가 안 생길지 제대로 알고 가시길 바랍니다.
깡통전세에 대해 뒤에서 차이점을 언급하겠지만, 깡통전세를 자세히 다루기엔 어려워 이전에 깡통전세 사기 관련한 글을 총정리 해두었기에 해당 글을 참고한다면, 더 도움을 얻으실 수 있을겁니다.
그러면 바로 본론으로 들어가도록 하겠습니다.
역전세 뜻
역전세 뜻은 바로 현재 전세시세가 전세 세입자가 전세를 들어갔을 당시 기존 전세시세보다 낮은 경우를 말합니다.
“현재 전세시세 < 기존 전세보증금”
위 공식이 부합하면, 역전세이며 다시 말해 내가 집주인에게 맡긴 전세보증금보다 더 낮은 수준에서 보증금 시세가 형성된 경우를 뜻하죠.
역전세난이란 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주는데 어려움을 겪는 상황을 말합니다.
역전세가 왜 위험한지 하나의 상황을 가정해 설명해보도록 하겠습니다.
2021년 6월 전세가가 5억인 아파트가 재계약을 할 시점인 2023녀녀 6월에 3억으로 전세가가 하락한 상황이라면??
세입자 : 재계약시 저도 3억으로 전세가 낮춰서 계약할게요.
임대인 : 재계약시 2억을 돌려줘야 하고, 구해도 3억밖에 안되는 전세가가 되네.
그렇기에 위 상황처럼 기존 보증금이 5억원이었는데, 새로운 계약을 할 시점에 자신의 전세 보증금보다 현재 전세 시세가 낮으니, 돌려받을 돈이 생기지만 임대인 입장에서 2억을 마련하지 못하게 되면 역전세난이 생기게 되는 것입니다.
하지만 보증금이란, 자신이 받은만큼을 다시 돌려줄 뿐인데 왜 역전세가 낫다고 내 보증금을 못받는 일이 발생할까요??
그 이유는 보통 전세 세입자의 보증금 + 자신의 빚으로 해당 집을 구매하는 임대인이 많이 때문입니다. 이를 ‘갭투자’라고 하며, 자신의 자본이 조금만 들어가도 집을 구매할 수 있는 방법이죠. 그래서 역전세난이 생겼을 때 갭투자 매물을 조심해야 하는 것입니다.
역전세 깡통전세 차이
역전세와 깡통전세는 항상 함께 언급되는 내용들인데요. 이 둘은 헷갈릴 수 있지만, 엄연히 다릅니다.
역전세 : “현 전세시세 < 기존 전세보증금”
깡통전세 : “현 매매가격 < 기존 전세보증금 + 대출”
역전세는 앞서 배운 것처럼 현재 전세 시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우를 말하는 것이고, 깡통전세란 주택 매매가격이 전세보증금보다 낮은 것을 말합니다.
역전세는 전세가격과 비교고, 깡통전세는 주택가격과 전세가격의 비교를 하는 것이죠.
만약 집 가격이 떨어지거나, 전세 가격이 올랐을 때 만약 집주인의 집이 경매가 넘어가면 세입자가 전세금을 떼일 수 있게 됩니다.
이와같은 깡통전세 사기에 관련된 글은 아래 링크에 자세히 작성해뒀으니 꼭 참고하시길 바랍니다.
그렇다면 역전세 원인은 무엇이고, 해결방안은 어떻게 될까요?
역전세 해결 방안 그리고 원인
역전세 해결 방안은 역전세로 전세값이 하락해 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있고, 경매처럼 집주인의 개인적인 이유로 전세보증금을 못받는 경우도 있습니다.
임대인 입장에서 역전세로 세입자의 보증금을 못 주는 상황이 나타나면, 이 경우에는
‘전세퇴거자금 대출’ 을 사용해 역전세로 부족한 보증금을 돌려줄 수 있습니다.
전세퇴거자금 대출이란, 주택담보대출의 한 종류로 세입자의 보증금을 반환해주는 목적의 대출입니다.
다음은 세입자 입장에서 역전세난으로부터 자신의 보증금을 지키는 방법에 대해 소개하면, 바로 ‘전세보증보험’에 가입하는 것입니다.
전세보증보험에 가입함으로써 임대인이 세입자에게 돌려주지 않은 전세보증금을 보증보험 가입기관(HUG, HF, SGI)에서 전세보증금을 세입자에게 돌려주는 제도입니다.
이는 전세에 입주할 당시에 가입해야 하며, ‘전세보증보험’에 관련한 내용을 정리해둔 것도 아래 링크의 글을 통해 확인하실 수 있습니다.
이러한 역전세는 바로 전세시장의 위축으로 인해 발생한 것이고, 이러한 역전세난은 일종의 ‘사기’보단 ‘사고’에 가까운 경우가 많습니다. 하지만 깡통전세는 조금 다르죠.
따라서 반드시 이를 구분하고, 명확히 이해한 후 전세에 입주하시길 바랍니다.